Å kjøpe sin første bolig uten å ha spart opp egenkapital har lenge vært en utfordring i det norske finansmarkedet. I 2025 finnes det imidlertid noen muligheter for førstegangskjøpere som mangler den tradisjonelle egenkapitalen på 15 %. Løsningene inkluderer blant annet kausjon fra foreldre, garantier, bruk av BSU og offentlige støtteordninger. Enkelte banker, som Sparebank 1, vurderer i spesielle tilfeller å tilby fullfinansiering dersom låntakeren kan dokumentere god betalingsevne og sikre lånet med tilleggsgaranti.
Likevel kommer denne typen finansiering med økt risiko. Uten egenkapital kan låntakeren havne i en sårbar økonomisk situasjon ved fall i boligpriser. Det er derfor viktig å vurdere nøye de langsiktige konsekvensene og sette seg godt inn i bankens krav. Artikkelen gir en grundig gjennomgang av hva egenkapital betyr, hvilke alternativer som finnes, hvilke banker kan tilby slike lån og hva man bør tenke på før man søker. For førstegangskjøpere kan dette være en mulig vei inn på boligmarkedet – men den krever god forberedelse, realistiske forventninger og en trygg økonomisk strategi.
Hva betyr det å kjøpe bolig uten egenkapital?
Å kjøpe bolig uten egenkapital betyr at banken finansierer hele kjøpesummen for eiendommen, uten at kjøperen bidrar med de tradisjonelle 15 prosentene i egenkapital – i stedet brukes kausjon eller annen sikkerhet. Denne løsningen kan være aktuell for førstegangskjøpere uten oppsparte midler.
Definisjon av egenkapital i boligkjøp
Egenkapital er penger kjøperen selv bidrar med ved boligkjøp, vanligvis 15 % av boligens verdi. Dette utgjør kjøperens andel i investeringen og fungerer som sikkerhet for banken dersom boligverdien skulle falle. Egenkapitalen kan komme fra oppsparing, støtteordninger eller alternative garantier.
Hvorfor banken vanligvis krever egenkapital
Egenkapital reduserer bankens risiko ved utlån. Når kjøperen investerer egne penger i boligen, minsker faren for tap ved eventuelle prisfall. Egenkapital fungerer som en økonomisk buffer og indikerer økonomisk stabilitet hos låntakeren.
Alternativer til kontant egenkapital
Det finnes flere måter å erstatte tradisjonell egenkapital på:
- Sikkerhet i tredjeparts eiendom – ofte foreldre eller foresatte.
- Kausjon fra foreldre – banken aksepterer deres eiendeler som garanti.
- Bruk av BSU-midler – spareordning for unge med skattefordel.
- Pant i annen eiendom – for eksempel eid av familien.
Finansieringsmuligheter uten egenkapital i Norge
I Norge finnes det løsninger som kan gjøre det mulig å få boliglån uten egenkapital. Selv om det ikke finnes garantier for innvilgelse, øker slike tiltak sannsynligheten for å få lån og kan være en vei inn på boligmarkedet.
Bruk av kausjonist som sikkerhet
En kausjonist kan stille sin egen eiendom som sikkerhet for manglende egenkapital. Det er som regel foreldre eller foresatte som bidrar, forutsatt at de har nok verdi i sin bolig. Banken vurderer deres økonomiske situasjon parallelt med hovedlåntakeren.
Lånegaranti fra foreldre eller foresatte
Foreldre kan stille garanti for deler av eller hele lånet, og forplikte seg til å betale dersom låntakeren ikke kan. En slik løsning reduserer risikoen for banken og muliggjør finansiering uten egenkapital.
Kombinasjon av BSU og annen sikkerhet
BSU (Boligsparing for ungdom) er en spareordning for unge under 34 år, som gir både skattefradrag og oppsparing til bolig. Midlene kan brukes som delvis egenkapital eller til nedbetaling av boliglånet.
Offentlige støtteordninger og tilskudd
Flere kommuner tilbyr støtteordninger som startlån eller boligtilskudd for personer uten egenkapital. Vilkårene varierer med bosted, inntekt og boligtype, og kan gi nødvendig delfinansiering for å få innvilget lån.
Hvilke banker tilbyr førstehjemslån uten egenkapital?
Førstehjemslån uten egenkapital er et tilbud som finnes hos enkelte banker i Norge, som i spesielle tilfeller godtar å finansiere 100 % av boligens verdi, forutsatt at låntakeren kan stille med tilfredsstillende sikkerhet. For å kvalifisere må man dokumentere god økonomisk stabilitet og oppfylle strenge kredittkrav.
Sparebank 1 og vilkår for unge kjøpere
Sparebank 1 tilbyr skreddersydde løsninger for unge førstegangskjøpere. Dersom låntakeren har en kausjonist eller annen form for sikkerhet, kan banken vurdere å innvilge fullfinansiering. Banken vurderer blant annet inntektsstabilitet, ansettelsesforhold og eventuelle BSU-midler.
Sammenligning av rentebetingelser og krav
Rente er kostnaden for å låne penger fra banken, uttrykt som en årlig prosent. Ved boliglån uten egenkapital kan renten være høyere, ettersom risikoen for banken er større. Det er viktig å sammenligne både rente, inntektskrav og nødvendige sikkerheter før man søker.
Når kan banken gjøre unntak fra 15 %-regelen?
Banken kan gjøre unntak fra kravet om 15 % egenkapital dersom låntakeren har kausjonist, høy kredittscore eller betydelige midler i BSU. Slike unntak vurderes individuelt og krever dokumentert økonomisk trygghet og lav risiko for mislighold.
Risiko og vurderinger før du søker
Å ta opp boliglån uten egenkapital kan være en vei inn på boligmarkedet for førstegangskjøpere, men innebærer samtidig økt økonomisk risiko og sårbarhet ved verdiendringer i boligmarkedet. Det er viktig å tenke langsiktig og analysere konsekvensene nøye før man søker.
Langsiktige økonomiske konsekvenser
Et lån som dekker 100 % av boligens verdi gir i utgangspunktet ingen egenkapital. Dette kan føre til begrenset økonomisk handlefrihet i årene fremover, og redusere mulighetene for refinansiering eller investering i ny eiendom.
Hva skjer ved prisfall i boligmarkedet?
Dersom boligprisene faller, kan låntakeren havne i en situasjon der gjelden overstiger boligens verdi – kjent som negativ egenkapital. Dette kan gjøre det vanskelig å selge boligen eller refinansiere lånet.
Fordeler og ulemper ved å låne 100 % av boligverdien
Å låne hele boligverdien har både fordeler og ulemper:
Fordeler:
- Ingen behov for oppsparte midler
- Raskere inngang til boligmarkedet
Ulemper:
- Økt økonomisk risiko
- Mulig høyere rente
- Negativ egenkapital ved prisfall
Tips før du søker lån uten egenkapital
Før du søker boliglån uten egenkapital, er det viktig å forberede seg grundig for å øke sjansen for godkjenning. Følgende punkter bør vurderes:
- Kartlegg din kredittverdighet og samle nødvendig dokumentasjon
- Undersøk muligheten for kausjonist eller bruk av BSU-midler
- Sammenlign lånevilkår hos flere banker – se utover renten
- Vurder om det kan lønne seg å spare opp deler av egenkapitalen